不動産相続 | どこでもHOUSE不動産どこでもHOUSE不動産

ご存知の方も多いとは思いますが。まず「相続」と「贈与」について1度、先に違いを簡単に認識を致しましょう。

「相続」とは？

「被相続人」（お亡くなりになった人）から発生する財産を本人の意思に関係なく法定相続人が譲り受けるということ。
貰って嬉しいプラスの財産だけでなく借金などの負債の財産を背負うこともあります。
「相続放棄」や「限定承認」「単純承認」「相続時精算課税制度」など方法や期限などは様々ですが基本的に亡くなった人の財産（プラスもマイナスも）を何もしなければ強制的に背負うと考えて下さって結構です。
但し有効な遺言状の存在が明らかになった場合には遺言状に基づき遺産分割が行われます。遺言状の内容に不服がある場合には遺留分減殺請求権を活用し相続分を取戻す事が可能となりますが本来の半分までとなり残りの半分は遺言状通りの内容となります。
また遺留分につきましては兄弟姉妹に遺留分の権限がなく相続人が兄弟姉妹のみの場合遺言状に対する効力はありません。

「贈与」とは？

単純に現に生存されている方から無償で財産を譲り受けることと考えて下されば結構です。
金銭関係等が成立する場合には贈与とならず売買や交換となります。

では相続と贈与の違いを簡単に理解した上で本題に入ります。

「相続で不動産を取得した場合」

 親や兄弟などの不動産を相続により取得した場合には取得した不動産を今後どうするかが大きなポイントとなります。
取得した不動産を「売却」するのか、自らが「居住」するのかにより必要な手続きも変わります。
まず「相続による不動産取得」この場合は３つの税金を考慮する必要があります。

➀　登録免許税

相続登記によって変更する場合には「登録免許税」が発生致します。
相続人が望まなくても法律上は相続が発生する為に不動産取得税は課税されません。

登録免許税＝固定資産評価額の0,4％（固定資産評価が3,000万円の場合には3,000万円×0,4%＝12万円）
名義を相続登記によって変更するタイミングで納税が必要となります。

➁　相続税

国が定める基礎控除を超えた分に対しての税率が課税されることになります。

基礎控除3,000万円　＋法定相続人×600万円まで＝　非課税

例）夫が亡くなり妻・子供2人の場合法定相続人は3人となり600万円×3人＝1800万円
基礎控除3000万円＋1800万円＝4800万円

4800万円までの相続につきましては相続税の納税の必要はありません。
超える場合の納税額につきましては別表にてご確認下さい。

➂　不動産譲渡税（相続した不動産を売却する場合）

この不動産取得税につきましては必ず納税が発生する訳ではなく取得に対しかかった費用よりも売却の金額が上回った場合のみ益金に対して20%が課税されることとなります。

例）
不動産を取得するにかかった費用1000万円その後、売買金額1500万円で手放した
売買金額1500万円－取得費用1000万円＝500万円×20%=100万円が課税金額。

例）売買金額1500万円－取得費用1700万円＝マイナス200万円の為、非課税。

ご自身で居住する場合には登記が必要となります。もちろんその際には司法書士事務所などへの登記手続き費用が必要となります。土地や家屋の価格によって報酬料金は変動致しますが一般的には10万円～20万円位を目安とされた方が良いでしょう。
弊社提携の司法書士のご案内も可能です、1度ご相談下さい。
現にお亡くなりになった方の名義をいつまでも変更せずに放っておくのではなくきちんと現在の所有者名義に登記をすることが大切です。
不動産にトラブルが起きた場合、登記が最も有効な対抗手段となることを覚えておいて下さい。

特にトラブルの事例として多いのが親の財産を相続するにあたり相続できるのは「土地建物」以外は何もない。相続人は3人。土地建物を3分割する訳にもいきません。
では誰が居住するのか？いっそのこと売却して得た代金を3分割にするか？
A「いやいや私が親の面倒を見てきて同居もしてきたのだから私が住むのが当然だ」
B「私だって色々と面倒を見てきた、あなただけが家を譲り受けるのは認めない！」
C「じゃあAが住むなら私とBそれぞれに本来の売買価格の代金の3分の1相当を現金で支払ってくれ」

実際に多いトラブルの事例です。
相続される建物を登記する場合には他の相続人の証明となる遺産分割協議書などが必要となります。1人の意思のみで勝手に登記することはできません。
最終的に遺産分割協議が決定しない場合には家庭裁判所にて調停を開くこととなります。
裁判官立会いの元でも協議が揃わない場合、裁判官の判断により法的に相続するのはBと決定されAとCは相続するものは何もなくなるケースもあります。

この様な相続トラブルを回避する有効な手段として
➀　生前に「土地建物は〇〇〇に相続させる」意思を明確にした遺言状を用意しておく
➁　相続時精算課税制度を活用し生存中に登記名義を変更しておく
➂　上記Cの意見に対して相続させたいAを保険金の受取人としBとCにはその保険金で代償分割をする
（この場合、生命保険の保険金に関しては受取り固有の財産となり遺産分割に該当しません）

この様に弊社は不動産業務だけではなく相続にも対応できる総合コンサルタント事務所として日々相続等の相談や保険を有効に活用した不動産相続の提案等も行っております。
土地建物売買などを実務的な角度で総合的に対応することのできる不動産相会社は非常に数が少ないのが現状です。私たちは「国家資格」「経験」「知識」「実績」を最大限活用しお客様一人々に幅広く総合的にお応えすることのできる「総合コンサルタント事務所」です。
ご相談内容によりましては相談料が掛かる場合もございます。
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